طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن مجلس تورم زاست

جهش تولید مسکن به چه قیمتی؟

تاريخ 1399/07/06 ساعت 11:06

تأمین مالی طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن مجلس که رقمی حدود سالانه 300 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، می‌تواند موجبات رشد شدید نقدینگی (تا 50 درصد افزایش رشد) را ایجاد کند و این رشد نقدینگی درنهایت خود را در تورم‌های بالا و التهابات مجدد و چندباره در بازار مسکن، خودرو، ارز و ... نشان خواهد داد.

19 شهریورماه بود که نمایندگان مجلس دو فوریت طرح جهش تولید و تأمین مسکن را تصویب کردند. بعد از تصویب، نمایندگان از طرح خود دفاع کردند و هرکدام از مزایای آن گفتند.

البرز حسینی سخنگوی کمیسیون عمران در تشریح این طرح گفت: مسکن تابعی از عرضه و تقاضا است، طی سال‌های گذشته مسکن متناسب با نیاز کشور عرضه و تولید نشده و همین امر به وضعیت کنونی بازار مسکن منجر شده است. تقاضای خیل عظیمی از مردم موضوع مسکن است و در بهترین شرایط ما ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید می‌کنیم درحالی‌که نیاز کشور بر اساس برآورد کارشناسان بیش از ۹۰۰ هزار واحد است. به گفته او، طرح جهش تولید و تأمین مسکن جهت مدیریت زمین، پرداخت تسهیلات بانکی با سود کم، عرضه مصالح ساختمانی ارزان‌قیمت را دنبال می‌کند.

حالا مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی «طرح دوفوریتی جهش تولید و تأمین مسکن» را بررسی کرده است. طبق این گزارش، علیرغم اینکه تدبیر برای بهبود وضعیت بازار مسکن از جوانب مختلف (عرضه و تقاضا) ضرورتی انکارناپذیر است اما طرح دوفوریتی جهش تولید و رونق مسکن حاوی ایرادات اساسی و غیرقابل‌اغماض است.

این گزارش نوشت: تأمین مالی این طرح که رقمی حدود سالانه 300 هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، می‌تواند موجبات رشد شدید نقدینگی (تا 50 درصد افزایش رشد) را ایجاد کند و این رشد نقدینگی درنهایت خود را در تورم‌های بالا و التهابات مجدد و چندباره در بازار مسکن، خودرو، ارز و ... نشان خواهد داد.

همچنین درصورتی‌که تسهیلات پرداختی بانک‌ها موضوع این طرح جایگزین تسهیلات پرداختی به سایر بخش‌ها شود عملاً رشد بخش مسکن با هزینه تشدید رکود در سایر بخش‌های اقتصادی اتفاق خواهد افتاد.

وضع مالیات معادل 20 درصد تعهد انجام‌نشده تسهیلات پرداختی می‌تواند تا 60 هزار میلیارد تومان بار مالیاتی برای بانک‌ها داشته باشد (کل درآمد مالیاتی قانون بودجه 99 حدود 220 هزار میلیارد تومان است) که این رقم عملاً به معنای ورشکستگی بانک‌ها و تشدید ناترازی شبکه بانکی خواهد بود که ضمن کاهش توان تسهیلات دهی بانک‌ها، باعث خلق نقدینگی بی‌کیفیت در اقتصاد کشور خواهد شد.

در سال 1399 حدود 40 درصد منابع بودجه از محل منابع غیر پایداری مانند استقراض تأمین می‌شود که با توجه به شرایط جاری کشور، عدم برنامه‌ریزی جهت تأمین منابع پایدار توسط دولت، افزایش فوق‌العاده‌های کارمندان، همسان‌سازی بازنشستگان و... این موضوع در سال‌های بعد نیز تشدید خواهد شد. تداوم این شرایط و تأمین کسری بودجه از مسیرهایی مانند استقراض از بانک مرکزی کشور را با خطر تورم‌های بسیار شدید مواجه کرده است و می‌بایست در هر نوع تصمیم‌گیری این موضوع مدنظر باشد تا از تشدید کسری بودجه و رشد پایه پولی درنتیجه استقراض از بانک مرکزی جلوگیری شود. بااین‌وجود طرح در دست بررسی بار بودجه‌ای چند ده هزار میلیارد تومانی به همراه داشته و موجب تشدید کسری بودجه خواهد شد.

یکی از راهکارهای تأمین بخشی از کسری بودجه مولدسازی دارایی‌های دولت است (به‌عنوان‌مثال در بند دال تبصره 12 قانون بودجه 1399، پیش‌بینی‌شده است که 40 هزار میلیارد تومان از منابع بودجه از محل واگذاری اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول مازاد قوه مجریه به‌استثنای انفال و موارد مندرج در اصل هشتاد و سوم (۸3) قانون اساسی تأمین شود) ولی در این طرح از این رویکرد برای جبران کسری بودجه و یا حداقل تأمین بار مالی اجرای همین طرح نیز استفاده‌نشده است.

رویکرد حاکم بر مواد طرح ادغام سیاست‌های حمایتی باسیاست عرضه مسکن است. این موضوع موجب شده است که سیاست اتخاذشده برای سیاست‌های حمایتی و بهره‌مندی از تسهیلات دولتی مغفول بماند و در متن طرح به مشمولین اشاره‌ای نشود. این در حالی است که معیارهای تعیین‌شده در ماده یک قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین‌نامه آن نیز از کارآمدی لازم در تعیین مشمولین سیاست‌های حمایتی بهره‌مند نیست. به‌عنوان‌مثال بر اساس بررسی‌های بودجه خانوار بیش از 40 درصد خانوارهای شهری سه دهک پایین درآمدی مالک واحد مسکونی بوده و این افراد مشمول سیاست حمایتی نخواهند شد و در مقابل افراد حاضر در دهک‌های بالای درآمدی صرفاً به دلیل مالک نبودن و عدم استفاده از تسهیلات دولتی مسکن و توانایی پرداخت اقساط تسهیلات موضوع این طرح، مشمول این سیاست خواهند شد. بهره‌مندی یا عدم بهره‌مندی از حمایت‌های موضوع این طرح می‌تواند موجب جابه‌جایی شدید دهک درآمدی افراد شود.

این گزارش همچنین ادامه داد که کیفیت سیاست حمایتی و جزئیات آن در طرح، مبهم است؛ درحالی‌که سیاست‌های حمایتی می‌بایست به‌صورت پلکانی اعمال‌شده و علاوه بر طبقه‌بندی استان‌ها، واحدهای با مساحت 40 تا 60 مترمربع موردحمایت بیشتری واقع شوند. از سوی دیگر سیاست‌های حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و جوانان باید درصد بیشتری در نظر گرفته شود و اقشار مخاطب طرح هم با توجه به معیارهای درآمدی و امکانات زندگی دقیقاً تعریف شود. درصورتی‌که محدودیت‌های فوق‌الذکر در تعیین متقاضیان و متراژ واحدهای مسکونی اعمال نشود: اولاً: بودجه بسیار قابل‌توجهی باید به ساخت طرح جامع مسکن اختصاص یابد که احتمالاً از طرف دولت عملیاتی نخواهد شد. ثانیاً: با توجه به عدم قیدگذاری در طرح پیشنهادی، واحدهای آپارتمانی لوکس ساخته‌شده در کلان‌شهرها با متراژ بزرگ در کنار واحدهای مسکونی کوچک ساخته‌شده برای اقشار کم‌درآمد به‌طور یکسان از تسهیلات این طرح استفاده می‌نمایند که امکان سوءاستفاده را برای برخی از سازندگان و پرداخت‌کنندگان امر مسکن فراهم می‌نماید که البته این چارچوب حمایتی یکسان قطعاً موردنظر نمایندگان محترم نبوده است. ثالثاً: قاعدتاً یکی از اهداف اصلی طرح، تخصیص تسهیلات ویژه برای ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد و جوانان باید باشد. اعمال سیاست پلکانی چه ازنظر طبقه‌بندی استانی و چه ازنظر متراژ واحدهای مسکونی هدف فوق را در حد قابل‌توجهی فراهم می‌کند.

علاوه بر این، در شرایط کنونی در بسیاری از شهرهای جدید درصد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده در طی یک دهه گذشته به سبب فقدان تقاضا که بخش عمده آن ناشی از عدم تأمین اشتغال پایدار در این سکونتگاه‌ها و همچنین هزینه‌های سنگین رفت‌وآمد روزانه به شهر اصلی است، در زمره خانه‌های خالی جای می‌گیرند؛ این در حالی است که باوجود فاقد توجیه بودن بهره‌گیری از اغلب اراضی واقع در شهرهای جدید منعی در این زمینه وجود ندارد.

این طرح نگاه آمایشی و حمایتی به شهرهای میانی و کوچک و مناطق کم برخوردار و مهاجرفرست را مدنظر قرار نداده است و بیم آن می‌رود تا همچون طرح‌های پیشین تمرکز عمده اقدامات مقررشده تنها مشمول پایتخت و کلان‌شهرها گردد که از پیامدهای آن می‌توان به تشدید مهاجرت به کلان‌شهرها و تمرکزگرایی بیشتر اشاره داشت.

باوجوداینکه جهش تولید مسکن، در راستای تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی است، اما طرح مزبور باوجوداینکه در عنوان به تأمین مسکن هم اشاره دارد، ولی در زمینه چاره‌اندیشی برای رهن و اجاره و تأمین مسکن افرادی که سرمایه کافی برای ساخت و یا خرید مسکن ملکی ندارند، نپرداخته است. درواقع مباحثی همچون کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه در طرح مغفول مانده است.

بخش قابل‌توجهی از اراضی ملی واقع در محدوده و حریم شهرها ازجمله نهالستان‌های عمومی، جنگل‌ها و بیشه‌های طبیعی، پارک‌های جنگلی و جنگل‌های دست کاشت، مراتع تعلیف احشام و محدوده‌های آبخیزداری در زمره مناطق حفاظتی چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط‌زیست نیستند و مشمول شدن این اراضی در طرح می‌تواند صدمات جبران‌ناپذیری به زمین‌هایی که مستلزم اقدامات حفاظتی است وارد نماید.

با توجه به تحولات جمعیتی روستاها در دو دهه اخیر که با رشد منفی جمعیت و مهاجر فرستی روبرو بوده‌اند و در مواردی هم که روستاها به سبب ماهیت خوابگاهی در جوار کلان‌شهرها با افزایش تقاضای ساخت‌وساز مسکونی مواجه هستند، این تردید وجود دارد تا با مشمولیت تمامی روستاها برای واگذاری اراضی واقع در محدوده طرح هادی، تغییر کاربری اراضی، سوداگری زمین و حاشیه‌نشینی در این روستاها تشدید شود. در این میان مشمولیت روستاهایی که در مناطق ییلاقی و گردشگر پذیر واقع هستند نیز می‌تواند تبعات ناگوار تخریب اراضی زراعی و باغ‌ها و دست‌اندازی به محدوده‌های آسیب‌پذیر و توسعه ویلاسسازی را دامن بزند.

ازآنجاکه در حال حاضر بخش عمده شهرداری‌های کشور فاقد درآمدهای پایدار هستند و حتی بسیاری از آنها باوجود دریافت کمک‌های دولتی در پرداخت هزینه‌های جاری نیز عاجز هستند، تعیین صریح تخفیف 50 درصدی در پرداخت عوارض و هزینه‌های مجوزهای ساخت مسکن ازجمله صدور و تمدید پروانه‌های ساختمانی و گواهی پایان کار که در برخی از شهرها تنها منبع درآمدی است، در عمل منجر به ناترازی و حتی ورشکستگی برخی شهرداری‌ها و چه‌بسا منجر به بروز نارضایتی شهری ناشی از عدم خدمات‌رسانی مطلوب شهرداری‌ها خواهد شد.

عدم دقت لازم در تأمین مسکن در بستر نوسازی شهری بافت‌های فرسوده و بهره‌مندی از ظرفیت بالای این بافت‌ها باوجود زیرساخت‌های آماده آن از دیگر نقاط ضعف این طرح هست.

تعیین وظایف مختلف برای دستگاه‌های اجرایی بدون تأمین منابع موردنیاز برای آن، ورود غیردقیق در مسائلی مانند قیمت‌گذاری و ایجاد زمینه فساد، ورود غیردقیق به موضوعات حوزه پولی و بانکی و ارائه اختیارات غیرمتعارف به وزارت راه شهرسازی در مواد مختلف طرح نشان‌دهنده یک‌جانبه‌گرایی در متن طرح پیشنهادی است که می‌تواند در حوزه‌های مختلف آثار و پیامدهای نامناسبی را به همراه داشته باشد.

مرکز پژوهش ها در آخر نتیجه‌گیری کرده است: «با توجه به موارد ذکرشده علیرغم اینکه هدف و اولویت اقدام در جهت بهبود وضعیت دسترسی عمومی به مسکن و کاهش سهم مسکن در هزینه‌های خانوار به‌درستی انتخاب‌شده است اما به دلیل عدم طراحی سازوکارهای مناسب نیازمند آن است که زمان لازم برای دقت نظر و رفع ابهامات مختلف ازجمله مخالفت با اصل 75 قانون اساسی در تأمین منابع مالی و بازنگری در این طرح مهم فراهم شود تا با طی فرایندی مناسب و با دخیل کردن همه کمیسیون‌های ذی‌ربط در کنار کمیسیون عمران (به‌عنوان کمیسیون اصلی) و دستگاه‌های مرتبط وجوه مختلف آن (که دارای ابعاد مالی و مخاطرات زیرساختی بسیار بزرگی هست) با دقت کافی موردبررسی و اصلاح قرار گیرد.»

 


 عضو کانال اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی تهران در تلگرام شوید

[صفحه چاپ]


ثبت نظر شما:

نام
پست الکترونیکی
تلفن
نظر